Autor: Ing. Pavol Mačičák, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 5.2.2023Vyhliadli ste si vhodný pozemok, ktorý spĺňa vaše predstavy? Zdá sa, že podmienky kúpy sú prijateľné? Prv ako oslávite úspešný výber, položte si niekoľko zásadných otázok.1. Komu pozemok patrí a kto rozhoduje o podmienkach predaja?Na začiatku úvah o kúpe je výpis z listu vlastníctva. Tento dokument je verejne prístupný na elektronickom katastrálnom portáli. Majitelia nehnuteľnosti sú zapísaní v časti „A“. Prečo je dôležité ich poznať? Nie je totiž nič výnimočné, ak vám pozemok ponúka niekto, kto vôbec nie je na liste vlastníctva zapísaný ako majiteľ. Častá je aj situácia, kedy má nehnuteľnosť viacero spoluvlastníkov, ale na predaj ju ponúka iba niektorý z nich. V takom prípade je dobré mať sa na pozore.V priebehu vyjednávania o podmienkach kúpy môžete naraziť na rozdielne predstavy o zmluvných podmienkach. Keď sa po strastiplných rokovaniach nakoniec dopracujete ku kontaktu na posledného vlastníka, ktorý žije v Írsku a svoj spoluvlastnícky podiel 1/48 nepredá za žiadnu cenu, začínate od nuly. Nehnuteľnosť ako celok totiž môžete získať do vlastníctva iba na základe dohody s vlastníkmi všetkých spoluvlastníckych podielov.Žiaľ, aj v ponuke realitných kancelárií nájdete nehnuteľnosti v spoluvlastníctve viacerých majiteľov, ktorí sa zmluvou o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou nezaviazali k pravidlám predaja. Neexistuje teda žiadny právny dôvod, na základe ktorého by realitná kancelária mohla vyžadovať spoluprácu s každým z majiteľov pozemku. Preto je vhodné vopred si vyjasniť, či sa vlastníci na podmienkach predaja zhodli.2. Existujú právne riziká kúpy?Pokiaľ ste si dali tú námahu a vyhľadali list vlastníctva, prejdite si okrem štruktúry vlastníkov aj ďalšie údaje, ktoré obsahuje. Upriamte pozornosť na časť „C“, kde sú zapísané ťarchy.Záložné práva v prospech banky, stavebnej sporiteľne či Štátneho fondu rozvoja bývania by nemali byť prekážkou. Naopak, pokiaľ tieto inštitúcie akceptovali pozemok ako záloh, urobili prácu na jeho preverení pred vami. Potenciálnej kúpe založeného pozemku predchádza získanie súhlasu záložného veriteľa so splatením záväzku a presné vyčíslenie záväzku.Záložné práva fyzickej osoby či nebankovej inštitúcie by vaša banka pri poskytnutí hypotéky neakceptovala. Pokiaľ si nemyslíte, že si s týmto problémom poradíte jednoduchšie ako právne tímy bánk, voľte rovnaký postup a ku kúpe pristúpte až po vymazaní tiarch.ǀ Právny problém s nehnuteľnosťou? kliknite sem » Realitná klinika Zápis exekučných práv je vážnou hrozbou. Posúdenie rizika si vyžaduje spoluprácu s právnikom, rovnako ako akýkoľvek zápis ťarchy či poznámky, ktorej nerozumiete.Pokiaľ je na liste vlastníctva zapísané právo prechodu, prejazdu či právo vstupu, konzultuje ho s právnikom alebo skúseným realitným maklérom. Zmenou vlastníka tieto práva nezanikajú, spolu s vlastníctvom prechádzajú na nadobúdateľa. Detailne si preto zistite, aké obmedzenia z vecných bremien pre vás vyplývajú. Neustále prejazdy vaším pozemkom by mohli byť nielen obmedzujúce, ale aj obťažujúce.3. Ide o stavebný pozemok?Našli ste hľadaný pozemok v liste vlastníctva a ako druh pozemku je tu zapísaná orná pôda? Alebo je dokonca pozemok na liste vlastníctva zapísaný v extraviláne? Nevadí, pokračujte ďalej. Podstatné je definovanie plochy, ktorej súčasťou je vybratý pozemok v územnoplánovacej dokumentácii. Obec s viac ako dvetisíc obyvateľmi je povinná nechať si vyhotoviť územný plán obce, ktorý plochy určené na zastavanie jasne definuje.Dobrú orientáciu o pomeroch v území vám poskytne územnoplánovacia informácia. Obecný úrad alebo miestny stavebný úrad vám ju pripraví na základe žiadosti, spravidla v lehote do 30 dní. Tento dokument je neoceniteľný zdroj informácií. Pokiaľ si tu napríklad prečítate, že v lokalite sú povolené iba sedlové strechy a dve obytné podlažia vrátane obytného podkrovia, zbystrite pozornosť. Váš sen o stavbe v štýle brnianskej vily Tugendhat sa práve začal rozplývať.Kto nemá s územnoplánovacou informáciou alebo s čítaním komplexnej územnoplánovacej dokumentácie skúsenosti, môže osloviť architekta. Ten sa v regulačných čiarach, stupňoch zastavanosti, typológii, výške a rozsahu stavieb vyzná. Rýchlo vám dá spätnú väzbu, akú stavbu môžete na vyhliadnutom pozemku postaviť.Pokiaľ obec schválený územný plán nemá, odporúčam obrátiť sa na starostu obce. Zvyčajne je dobre zorientovaný. Okrem informácií o pozemku rád poskytne aj veľa užitočných informácií o živote v obci.V prípade, že vás či vášho architekta viac zaujímajú podrobnejšie technické parametre, navštívte stavebný úrad. Menšie obce zvyčajne využívajú spoločný stavebný úrad, kde sa na rozdiel od obce stretnete so stavebným profesionálom. Ten vám poskytne odborné informácie najmä z pohľadu získania stavebného povolenia a ohľadom záležitostí týkajúcich sa samotnej stavby.4. Na aké obmedzenia si dať pozor?Obmedzeniami môžu byť ochranné pásma. Pamätám si na prípad, keď sme na základe územnoplánovacej informácie k vyznačeným vedeniam vykreslili ochranné pásma. Plocha, ktorá nimi ostala nezasiahnutá, mala pomerne bizarný tvar, po akom záujemca rozhodne netúžil. Dobrým čítaním územného plánu sa nečakaným obmedzeniam vyhnete.Vhodnou pomôckou je aj v tomto prípade list vlastníctva. Pokiaľ tú nájdete označenia, v ktorých sa vyskytuje slová „chránený“ (park, areál) či „pamiatková“ (zóna, rezervácia) v rôznych gramatických tvaroch, zistite si v spolupráci s odborníkmi, v čom by vás mohla táto klasifikácia obmedziť.5. Viete, kde presne sa pozemok nachádza?Zdalo by sa, že toto je nad slnko jasnejšie. Vidíte plot, vysadené odlišné plodiny či ďalšie vizuálne znaky, ktoré sa nedajú prehliadnuť. Prax ukazuje, že oči môžu klamať a stav na mieste samotnom vôbec nemusí zodpovedať právnemu stavu. Zvlášť na dedinách si neraz dobre nažívajúci susedia zamenili časti pozemkov priamo na mieste a po podaní ruky hneď aj natiahli nové oplotenie. Na zmeny v katastri nehnuteľností už čas nezvýšil. Preto je dobré pred kúpou nechať vyznačiť hranice pozemku geodetom. Objednaním geodeta získate profesionála, ktorý vás svojím odborným pohľadom môže nielen jasne definovať hranice pozemku, ale vás aj ušetriť od nepríjemných prekvapení.Napríklad tenučký pás pozemku vo vlastníctve neznámeho vlastníka, ktorý delí skúmanú parcelu od prístupovej cesty, môže pohľad na bonitu pozemku úplne zmeniť. Znamená totiž, že vjazd nie je majetkovo vyriešený.Poznámka Rozhodne by som geodetické zameranie neopomenul pri kúpe pozemku, parcely registra „E“. Ľahko by sa mohlo stať, že po presnom geodetickom zameraní plochy a jej zápise do registra „C“ zistíte zmenšenie výmery. Prísť administratívne o už zaplatené metre štvorcové nie je skúsenosť, o ktorú by ste asi stáli.6. Vedie k pozemku prístupová cesta?Samozrejme, že vedie, poviete si. Veď som po tej peknej asfaltovej ceste niekoľkokrát prešiel! To síce môže byť pravda, ale prejdete po nej aj po kúpe pozemku? Nie vždy sa to musí podariť.Hovoriť o tom by mohli obyvatelia Prešova. Podceňujúci postoj obyvateľov mesta, či jeho inštitúcií k vlastníctvu pozemku, tu systematicky využíval pán J., ktorý skupoval pozemky pod miestnymi cestami. V slovenskej legislatíve totiž platí, že pozemok a stavbu na ňom stojacu, môžu vlastniť rozdielni vlastníci. Ústava Slovenskej republiky zároveň hovorí, že obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere, vo verejnom záujme, na základe zákona a za primeranú náhradu. Pán J. bol v žalobách za neoprávnené užívanie pozemku úspešný a odporcovia boli zaviazaní k finančnej úhrade za zriadenie vecných bremien, práv prechodu a prejazdu.Poznámka S pánom J. sme sa počas realitnej transakcie stretli aj v našej kancelárii. Zastupovali sme klienta, ktorému sa veľmi páčil pozemok, ktorý mal práve pán J. v ponuke. Nie bez príčiny sa klient bál, či ho predávajúci na niečom nenachytá. Jediná prístupová cesta k predávanému pozemku totiž viedla práve cez pozemok pod cestou vo vlastníctve pána J. Navrhli sme preto kúpu pozemku spojiť v jednej zmluve so zriadením vecného bremena, práva prechodu, prejazdu a vedenia inžinierskych sietí v celom rozsahu pozemku pod cestou. Pán J. rokoval konštruktívne, súhlas podmienil podpísaním zmluvy o budúcej zmluve o zúžení vecného bremena spojeného s inžinierskymi sieťami po ich realizácii v rozsahu vyplývajúcom zo šírky ochranných pásiem. Zmluvy boli podpísané, transakcia úspešne prebehla.Zachrániť pred nepremyslenou kúpou vás môže aj banka, ktorá vám poskytuje úver. Banky na rozdiel od minulosti teraz už kontrolujú, či má nehnuteľnosť zabezpečený príjazd. Stalo sa to kedysi dávnejšie aj našej klientke. Po tom, čo jej banka odmietla dať úver kvôli právne neusporiadanému príjazdu k nehnuteľnosti, sa sťažovala maklérovi na neúplné informácie. Ten ju odbil vysvetlením, že pokiaľ by kupovala nehnuteľnosť z vlastných peňazí, tak by nič podobné nemusela riešiť. Po tejto ceste vraj ľudia jazdia k svojim nehnuteľnostiam odjakživa.V prípade kúpy pozemku z vlastných zdrojov sa takouto odpoveďou neuspokojte, kľúčovú otázku vlastníctva prístupovej cesty alebo práv prechodu, či prejazdu nepodceňujte. Bez vyriešenia príjazdu kúpu rozhodne neodporúčam!Za bezpečné sa považuje, ak je vlastníkom príjazdovej cesty štát, obec alebo pokiaľ je na pozemku pod cestou zriadené vecné bremeno prejazdu a prechodu. Svoje úskalia má spoločné vlastníctvo menšej privátnej cesty a pozemkov pod ňou. V prípade predaja je predávajúci povinný v súlade so zákonným predkupným právom ponúknuť podiel najprv ostatným spoluvlastníkom.V prípade, ak s nimi nie je práve v ideálnom vzťahu, môže predávajúci tento úkon „opomenúť“. Rozhodne ho však neopomeňte vy. Kataster síce vaše vlastnícke právo bez skúmania využitia predkupného práva zapíše, ale to neznamená, že je všetko v poriadku. Ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov má do dvoch rokov právo tento zápis napadnúť na súde. Kto z nás stojí o súdny spor?7. Aká je dostupnosť inžinierskych sietí?Aj keby boli vaše požiadavky úplne minimalistické, bez elektriny, vody a internetového pokrytia dnes nechce žiť ani yeti. Najmä v prípadoch, kedy nie je na prvý pohľad zrejmé možné napojenie pozemku na inžinierske siete, podmieňte podpis kúpnej zmluvy kompletnými vyjadreniami jednotlivých správcov požadovaných sietí k možnostiam pripojenia na existujúce rozvody, vrátane podmienok napojenia a bodu napojenia. Vyhnete sa tak okrem iného aj nečakane vysokým investičným nákladom, pokiaľ by boli body napojenia príliš vzdialené. Zároveň predídete zriedkavým, ale veľmi nepríjemným situáciám, kedy sú kapacity v lokalite vyčerpané a právo napojenia si vyžaduje prekonať množstvo administratívnych prekážok.V menších obciach bez obecného vodovodu, kanalizácie či plynu, treba dôsledne skúmať najmä prístup k pitnej vode. Náš klient, ktorý si vyhliadol prístupný pozemok vysoko na obcou s nádherným výhľadom, s tým počítal. Obrátil sa na špecializované hydrogeologické služby a získal lokálne hydrogeologické profily. Následne požiadal o vyhľadanie prameňa s dostatočnou výdatnosťou osvedčeného prútikára. Vŕtanie studne potvrdilo odborné aj empirické odhady a stavba je celoročne dostatočne zásobená pitnou aj úžitkovou vodou.8. Čím vás môže zaskočiť „príroda“?V minulosti ľudia zvyčajne stavali na miestach, ktoré oni, alebo ich predkovia, dlhodobo pozorovali. Dnes získa developer pozemky v mieste, kde predtým odpadom zahádzali starý močiar a výstavba luxusných domov už klope na dvere. Preto je treba byť ostražitý a zároveň svedomitý v zbieraní informácií. Zvyčajne to totiž nie je príroda, ale náš laxný prístup pri výbere pozemku, ktorý spôsobuje budúce možné riziká.Zosuvové pásma, záplavové zóny, pásma zvýšenej koncentrácie radónu a ďalšie rizikové skutočnosti sú uvedené v územnoplánovacej dokumentácii. Pokiaľ obec takúto dokumentácie nemá, disponuje určite aspoň podrobnými informáciami, ktoré druhy rizík v konkrétnej lokalite hrozia.Na rozdiel od generačnej pamäte sú dnes k dispozícii moderné nástroje posudzovania územia v špecializovaných inštitúciách, ktoré treba pre kúpou pozemku v prípade potreby navštíviť. V okolí Košíc sú napríklad viaceré aktívne zosuvné pásma a pásma so zvýšeným rizikom zosuvu. Náročnejšia stavba v takejto lokalite si vyžaduje urobiť profesionálny geodetický prieskum, ktorý poslúži statikovi ako podklad pre typ založenia stavby.Rozhodne nie je treba podceniť výstavbu v blízkosti vodných tokov či pod úrovňou ochranných hrádzí. Pred vodným živlom vás neuchránia ani špeciálne stavebné postupy pri realizácii stavby. Opakované prípady roztrhnutia hrádzí na východe Slovenska nabádajú k ostražitosti.9. Poznáte susedov a okolie?Na rozdiel od predchádzajúcich otázok je táto veľmi subjektívna. Hovorí sa, že dobrí susedia sú polovica dobrého bývania. Predstavy o dobrom susedovi však môžu byť od seba na míle vzdialené. Zo skúsenosti tvrdím, že námahu, ktorú si dáte so zisťovaním stavu, v budúcnosti oceníte. Popremýšľajte, kto a čo by vás v budúcnosti mohlo rušiť.Na rozdiel od anonymného mesta je v obci – a teraz nemyslím satelity, ktoré vyrastajú v okolí väčších miest – užitočné poznať miestnu komunitu. Mohol by vám pomôcť rozhovor so starostom, ale aj náhodne oslovenými ľuďmi počas obhliadky. Susedské či náboženské spory, povodne a zosuvy, fungovanie miestneho obchodu a mnoho iných vecí, to by vás mohlo pred vstupom do menšieho obecného spoločenstva zaujímať.Aká je dostupnosť do práce, kde je najbližšia nemocnica, záchranná služba, kde sú ihriská, parky, lesy či jazerá? To je ďalší okruh tém spojených s okolím lokality.Poznámka Keď som kedysi v Košiciach kupoval byt pre príbuzných, vrátil som sa po obhliadke do bytového domu znovu a zaklepal zhovorčivej staršej „susede“ naproti. Ubezpečila ma, že všetci obyvatelia domu sú jedna skvelá partia a odporúča mojim príbuzným byt kúpiť. Neskôr sa ukázalo, že v byte nad posudzovaným a neskôr aj kúpeným bytom býva príležitostná alkoholička, ktorej nočné excesy boli pomerne hlučné. Pani suseda od naproti sa potom novým vlastníkom ospravedlnila. Boli jej veľmi sympatickí, veľmi si vraj želala, aby sa do domu nasťahovali. Hlučná suseda sa našťastie čoskoro odsťahovala, skúsenosť s nedotiahnutou „lustráciou“ susedov mi však ostala v pamäti. Takže radšej získavajte informácie od ľudí, ktorí nie sú na presťahovaní zainteresovaní.10. Čo sa môže v budúcnosti zmeniť?V dynamickej dnešnej spoločnosti sa veci menia prakticky pred očami. Presvedčil som sa o tom počas svojho pôsobenia v Bernolákove. Klient, ktorý kupoval okrajový pozemok na poslednej ulici v novovybudovanej zóne, videl ako riziko blízkosť poľa a hlodavcov, čo na ňom žijú. O tri roky sa pozemok ocitol uprostred obrovskej zóny bez obchodov a iných služieb. Dnes ako problém vníma skôr to, že ráno sa na zbernej ulici tvoria nekonečné zápchy. Preto je pri kúpe pozemku dôležité v územnoplánovacej dokumentácii obce neprehliadnuť ani výhľad budúceho rozvoja obce, ale aj širšieho územia.Iný typ rizika vzniká v stagnujúcich okrajových obciach. Také lokality si klienti vyberajú pre celkovú odľahlosť, pokoj a ticho. Bude tam ticho aj o desať rokov?Rizík, ktoré môže priniesť budúci vývoj, je oveľa viac. Ťažba surovín, cestný obchvat, výstavba letiska, rozšírenie priemyselnej zóny. Platí, že čas venovaný serióznemu prieskumu o pripravovaných aktivitách vo vytipovanej lokalite sa vám mnohonásobne vráti v pokojnom bývaní.ZáverKúpa stavebného pozemku je finančne náročná transakcia, ktorá ovplyvní váš život na dlhé roky. Hľadať pred ňou realistické odpovede na kvalifikované otázky spojené s nadobudnutím nehnuteľnosti a jej budúcim užívaním sa rozhodne oplatí.Ing. Pavol Mačičák, RSc. Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.Páči sa Vám tento článok? Podeľte sa oň so svojimi priateľmiPríspevok 10 otázok pred kúpou stavebného pozemku zobrazený najskôr Slovenská realitná akadémia.
Keď už padlo to vážne rozhodnutie, že idete stavať dom a máte premyslené, koľko do neho chcete investovať finančných prostriedkov, nastáva prvý realizačný krok a to je výber pozemku. Väčšina na vybranom pozemku prežijú celý zvyšok svojho života. Preto je
prejsť na článokPrebudíme vo vás školáckeho ducha s kvízom, ktorý vás prenesie späť do školských lavíc. Dokážete odpovedať na 8 školáckych otázok z geografie? – to je výzva, ktorá stojí pred vami. Nejde o žiadne zložité vedecké otázky, iba o čistú a jednoduchú geografiu,
prejsť na článokAk máte vybraný pozemok, projekt domu a vyriešené financovanie, môžete sa pustiť do vybavovania administratívy týkajúcej sa stavebného povolenia. Pripravte sa na to, že je to beh na dlhú trať a budete potrebovať poriadnu dávku trpezlivosti. Jednotlivý pri
prejsť na článokHypotéka na pozemok je najčastejšie prvým krokom pri výstavbe rodinného domu. Ktorá banka dáva najlepšie podmienky na kúpu pozemku cez hypotéku? Hypotéka na pozemok Ako už znázvu vyplýva, hypotéka na pozemok slúži na financovanie kúpy pozemku. Pokiaľ plán
prejsť na článokPosuvné dvere do muriva, teda dvere do stavebného puzdra, sa využívajú čoraz častejšie. Preto sme nelenili, a...
prejsť na článok