Klasický prenájom, Airbnb alebo House Hacking?

Autor: Ing. Jana Beňačková, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 9.5.2022Zvažujete kúpu investičnej nehnuteľnosti? A čo potom s ňou? Airbnb alebo dlhodobý prenájom? Ďalšia možnosť je House Hacking, pri ktorom v jednej časti nehnuteľnosti bývate a inú prenajímate. Ako začať? Urobte si vo vašej lokalite prieskum trhu.Dlhodobý prenájomOtázky, ktoré by ste si mali položiť pri trvalom prenájme:Ponuka – je ľahké nájsť dlhodobé prenájmy alebo je ich nedostatok?Mesačné sadzby – ako dopyt ovplyvňuje mesačné nájomné ?Klientela – aký typ nájomníkov prilákate a ako by to mohlo ovplyvniť váš konečný výsledok?Voľné miesto – ak už byt dlhodobo prenajímate, aké je miera vašej obsadenosti?Nájomné – účtujete spravodlivé trhové nájomné alebo je priestor na jeho zvýšenie?Pozrite si nehnuteľnosti dostupné na prenájom na realitných portáloch, prípadne kontaktujte miestneho realitného makléra. Maklér, ktorý má prehľad o vašej lokalite, Vám môže poradiť, ako zvýšiť záujem o vašu nehnuteľnosť.AirbnbOtázky, ktoré by ste si mali položiť v prípade Airbnb:Ako „idú“ krátkodobé prenájmy v mieste vášho bydliska?Akú majú hotely vo vašom okolí obsadenosť počas roka?Bývate blízko vysokej školy, veľkého mesta, jedinečného miesta navštevovaného turistami?Je na vašej nehnuteľnosti niečo špeciálne, čo z nej robí ideálny Airbnb prenájom? Môže to byť dom na strome, jedinečná chata, wellness.Na to, aby ste mali častých hostí, nemusí ísť o dovolenkový objekt. Ak sa rozhodnete pre krátkodobý prenájom, budete si môcť nehnuteľnosť užívať v rôznych obdobiach roka, keď tam budete chcieť zostať. Týka sa to, samozrejme, prenájmu nehnuteľnosti, ktorá nie je v mieste vášho bydliska.Pozrite sa, čo je k dispozícii vo vašej oblasti na Airbnb, aby ste videli konkurenciu a ich sadzby. Pozrite si na internete ich rezervačné kalendáre, aby ste mali predstavu o tom, ako často majú hostí. Tieto informácie vám môžu veľa povedať o dopyte a sadzbách, ktoré si môžete účtovať za krátkodobý alebo dovolenkový prenájom.Aký je váš plán pre správu nehnuteľností ? Ak vlastníte prenajatú nehnuteľnosť a spravujete ju sami, zvážte množstvo času, ktoré venujete hľadaniu nájomníkov, údržbe a podobne.Ako ste na tom s časom a financiami pri Airbnb Ak prevediete svoju nehnuteľnosť na Airbnb, budete neustále odpovedať na hovory a e-maily?Ako je to s obratom a upratovaním medzi prenájmami?Koľko času to zaberie a chcete to sami robiť?Čo vás to bude stáť, ak to nebudete stíhať?Ak máte prenájom a využívate správcu nehnuteľnosti, podpísali ste zmluvu? Toto sa týka väčšinou dovolenkových nehnuteľností. Možno nebudete môcť jednoducho ukončiť správu a previesť svoju nehnuteľnosť na krátkodobý prenájom bez porušenia zmluvy. Overte si u svojej správcovskej spoločnosti, či spravujú krátkodobé prenájmy, ale buďte pripravení zaplatiť niekoľkokrát viac, ako platíte za tradičnú správu prenájmu. Mnoho správcov nehnuteľností si za dlhodobé prenájmy účtuje okolo 10 % z mesačného nájmu, ale správa krátkodobého prenájmu sa môže pohybovať až do 40 % alebo viac z vášho hrubého príjmu. A nezahŕňa ďalšie náklady, ako je napríklad čistenie alebo údržbu.Myslite na krízový scenár Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti na prenájom, je nevyhnutné zahrnúť všetky tieto náklady do svojich kalkulácií. A vždy je dobré poznať aj „najhorší scenár“. Ak máte v pláne samostatne spravovať svoje prenájmy, krátkodobé či dlhodobé, majte na pamäti, že stále sa môže niečo stať vo vašom živote, čo vám zabráni v starostlivosti o váš majetok. Musíte mať záložný plán a môcť si dovoliť zaplatiť za správu nehnuteľnosti v prípade, že sa podmienky diametrálne zmenia. Medzi spravovaním rezidenčných a krátkodobých prenájmov je veľký rozdiel.Počiatočné náklady na nehnuteľnosť a priebežné výdavky pri tradičnom prenájme vs AirbnbTradičné prenájmy Mnoho nehnuteľností s ročným prenájmom, hlavne u nás na Slovensku, je zariadených. Dlhodobí nájomníci zvyčajne platia za energie, ako je elektrina, plyn, vodné a stočné, niekedy aj internet a káblovú televízia či odpad. Výnimočne aj daň z nehnuteľnosti. Časom si tradičný prenajímateľ dokáže rozpočítať a naplánovať väčšinu priebežných výdavkov na údržbu nehnuteľnosti. A ak sú jednotky nezariadené, počiatočné náklady budú pre neho o niečo vyššie.Airbnb Ak sa rozhodnete pre krátkodobý prenájom alebo si kúpiť nehnuteľnosť na prenájom cez Airbnb, budete musieť nehnuteľnosť zariadiť všetkým, čo vaši hostia počas svojho pobytu budú potrebovať. Zahŕňa to okrem nábytku aj posteľné prádlo, uteráky, riad, niektoré spotrebné materiály, drogériu. Časom budete musieť naplánovať výmenu týchto položiek. A treba počítať aj s opätovným naskladnením niektorých položiek pre každého nového hosťa, ktorého privítate. Každý mesiac budete za vašu nehnuteľnosť platiť aj vyššie energie. To bude pravdepodobne zahŕňať teplo, vodné a stočné, elektrinu, prípadne plyn, káblovú televíziu a internet. Niektorí majitelia nehnuteľností na krátkodobý prenájom inštalujú pred vstupné dvere aj bezpečnostné systémy alebo elektronické karty, aby nemuseli riešiť kľúče.Pri porovnávaní medzi dlhodobými prenájmami a potenciálnymi príjmami z Airbnb alebo dovolenkového prenájmu je potrebné zvážiť všetky tieto náklady.House Hacking najlepší spôsob, ako investovať do nehnuteľností?„Hacknutie“ nehnuteľnosti sa stalo efektívnym a obľúbeným spôsobom pre nových kupcov a investorov, ako začať zarábať prostredníctvom nehnuteľnosti. Predtým, ako sa ponoríte do tejto problematiky, uistite sa, ako vám vychádzajú čísla a či tento spôsob realitného investovania je pre vhodný pre vás.Čo je House Hacking? House hacking je kúpa nehnuteľnosti a bývanie v jednej jej časti, pričom ostatné priestory sa prenajímajú. Myšlienkou je, aby platby nájomného úplne alebo čiastočne pokryli vašu hypotéku a iné výdavky na nehnuteľnosť pri budovaní vlastného imania. Metódy zarábania peňazí na hacking domu sa líšia v závislosti od typu nehnuteľnosti, ktorú kupujete.PríkladyKúpite rodinný dom s tromi spálňami, pričom bývate v jednej izbe a ďalšie dve prenajímate. V tomto príklade zdieľate spoločné priestory, ako je kuchyňa a obývací priestor (možno aj kúpeľňu).Kúpite dom s viacerými bytmi. V jednom z nich bývate (t.j. máte aj vlastnú kuchyňu, obývačku a kúpeľňu) a ostatné prenajímate nájomníkom.Rôzne usporiadania môžu aj odlišne fungovať. Všetko závisí od toho, ako si systém chcete nastaviť a ako plánujete investovať do budúcnosti.Toto sú otázky, ktoré by ste si mali položiť, kým investujete a uvažujete o House Hackingu:Môžete bývať v rovnakej nehnuteľnosti ako nájomníci?Ste pripravení riešiť problémy nájomníkov, ako sú upchaté toalety a neporiadok na pozemku, na ktorom bývate?Máte čas (a peniaze) na odstraňovanie problémov a/alebo hľadanie dodávateľov na vykonanie prác?Plánujete to prevádzkovať ako firmu (odporúča sa)?Dohodnúť sa na prenájme s rodinou či priateľmi (nie vždy je to dobrý nápad)?Hackovanie domov je ideálne pre individuálnych investorov, hoci môže fungovať aj pre niektoré rodiny. Dôležité je vžiť sa do svojej každodennej situácie a zistiť, či vám bude vyhovovať.Výhody House Hackingu1. Investujete do nehnuteľnosti a bývate zadarmo Keď sa rozhodnete, že hacking domu je pre vás vhodný, môže to byť skvelý spôsob, ako začať investovať na realitnom trhu. Zároveň vám pomôže znížiť náklady na bývanie. Nájomné často pokrýva aj veľkú časť hypotéky. A budujete vlastný kapitál. Ak to urobíte správne, je to ako dostať svoj koláč a tiež ho zjesť.2. Užijete si lepšie dostupné možnosti financovania Ak plánujete používať nehnuteľnosť aj na svoje osobné bývanie, môžete mať nárok na flexibilnejšie úverové programy. Zvyčajne si môžete zabezpečiť lepšie úrokové sadzby a získať lepšie možnosti akontácie.Ako zistiť, či sa mi nehnuteľnosť na prenájom oplatí kúpiť ?Tu je niekoľko rýchlych výpočtov, vďaka ktorým sa investor môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť stojí za kúpu.Pravidlo 50 % Toto pravidlo predpokladá, že prevádzkové náklady (bez hypotéky) budú v priemere asi 50 % z celkového nájomného. Počítajte s výkyvmi. Niektoré mesiace budú vaše náklady nižšie a iné budú vyššie.Cap Rate Cap Rate určuje mieru návratnosti investície.Cap Rate = čistý prevádzkový príjem/kúpna cenaČistý prevádzkový príjem je ročné hrubé nájomné mínus ročné prevádzkové náklady (bez istiny hypotéky a úrokov, ale vrátane všetkých ostatných nákladov, ako sú dane a poistenie).Príklad Ak je vaše ročné hrubé nájomné 24 000 eur/rok a vaše ročné prevádzkové náklady sú 12 000 eur, váš čistý prevádzkový príjem je 12 000 eur. Povedzme, že ste si kúpili dom za 150 000 eur. 12 000 eur/150 000 eur = 0,08 alebo 8 % limitná sadzbaLimitná sadzba vám pomôže porovnať investíciu do nehnuteľností s inými investičnými možnosťami.Peňažný tok Ak bývate v časti nehnuteľnosti, váš peňažný tok bude iný, ako keby ste tam nebývali. Uistite sa, že peňažný tok funguje v oboch scenároch (nezabudnite na stratégiu odchodu).Peňažný tok = mesačný čistý prevádzkový príjem – mesačná splátka hypotékyPríklad V predchádzajúcom príklade je náš čistý prevádzkový príjem 1 000 eur mesačne (12 000 eur ročne). Ak je naša mesačná splátka hypotéky 644 eur (120 000 eur pri 5 % na 30 rokov, za predpokladu 20 % akontácie), peňažný tok je 356 eur/mesiac.ZáverPamätajte, že všetky tieto pravidlá sú rýchle výpočty, ktoré vám pomôžu rozhodnúť sa, či by ste mali vôbec uvažovať o kúpe nehnuteľnosti. Existuje mnoho ďalších faktorov, ako napríklad údržba, opravy, voľné pracovné miesta, lokalita, ktoré je potrebné zohľadniť pri zvažovaní investície do nehnuteľnosti.V tomto prípade dobrý realitný maklér môže byť neoceniteľný. Je lepšie spolupracovať s niekým, kto má skúsenosti s investormi a investičnými nehnuteľnosťami a dobre vám poradí.Neponáhľajte sa. Pozrite si množstvo nehnuteľností a rozhodnite sa, ktoré sú pre vás najpríťažlivejšie. Sledujte predajné ceny a trhové nájomné za podobné nehnuteľnosti. Aj hackovanie domov môže byť fantastický spôsob, ako investovať na realitnom trhu a znižovať náklady na bývanie, keď začínate. Ale skôr, ako do toho skočíte, uistite sa, ktorá možnosť je pre vás ideálna. A tak začne vaša cesta na budovanie bohatstva prostredníctvom vlastníctva a prenájmu nehnuteľností, či už to bude krátkodobý (Airbnb), dlhodobý prenájom alebo zdieľané bývanie (House Hacking).Ing. Jana Beňačková, RSc. Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.Páči sa Vám tento článok? Podeľte sa oň so svojimi priateľmiPríspevok Klasický prenájom, Airbnb alebo House Hacking? zobrazený najskôr Slovenská realitná akadémia.

Web: SLOVENSKÁ REALITNÁ AKADÉMIA | SORA
Aktualizované: 27.6.2024

prejsť na článok

Klasický prenájom, Airbnb alebo House Hacking?

PRENÁJOM NÁRADIA

Podielové fondy alebo nehnuteľnosť? Čo sa viac oplatí?

Prenájom sietí

Prenájom RD s pozemkom 1319m2, Trenčín – ul. Bratislavská: Dohodou

Duo House