Prenájom bytu

Prenájom nehnuteľnosti môže byť vcelku náročný proces, najmä ak sa ho rozhodnete zvládnuť ho sami. Bez ohľadu na to, či si vyberiete cestu prenájmu svojpomocne, alebo sa rozhodnete využiť služby realitnej kancelárie, je dôležité pochopiť klady a zápory oboch prístupov. A to najmä v kontexte povinností a záväzkov oboch zmluvných strán. Prenájom bytu svojpomocne vám umožní mať úplnú kontrolu nad celým procesom, avšak znamená to aj väčší časový vklad a zároveň je na vás všetka zodpovednosť. Na druhú stranu, realitka vám poskytne skúsenosti, profesionalitu, komplexné služby a znalosť trhu, no zároveň si za svoje služby účtuje určité poplatky. Pozrime sa teraz bližšie na jednotlivé aspekty prenájmu bytu. Pokiaľ vám človek tvrdí, že nebude problém s platbami, že sa bude o byt dôkladne starať a zostane u vás „navždy“, avšak má problém vám predložiť svoj doklad totožnosti, alebo sa cítiť priam dotknutý, že od neho vyžadujete predložiť jeho pracovnú zmluvu utekajte. Toto nie je váš vysnívaný nájomník. Milan Čierťažský Prenajať na vlastnú päsť alebo cez realitku? Svojpomocný prenájom je najčastejšie preferovaný tými, ktorí majú dostatok času a energie na vedenie celého procesu. Tento prístup vám dáva úplnú kontrolu nad výberom nájomníkov, stanovením ceny nájomného, a tiež vám umožňuje mať osobný kontakt s nájomníkmi. Výhodou je aj fakt, že nemusíte platiť poplatky realitnej kancelárii. Avšak, s týmto prístupom prichádza aj veľa zodpovednosti. Musíte si byť vedomí všetkých zákonov a predpisov týkajúcich sa prenájmu nehnuteľností, aby ste predišli možným právnym problémom. To zahŕňa znalosť zákona o nájomných vzťahoch, o ochrane nájomníka a o správnom postupe v prípade problémov. Prenájom cez realitku Na druhej strane, ak sa rozhodnete prenajať byt cez realitnú kanceláriu, výhodou je, že vám zabezpečí všetky potrebné služby od marketingu nehnuteľnosti cez výber a preverenie nájomníkov až po uzatváranie zmlúv. Realitné kancelárie majú tiež potrebné odborné znalosti a skúsenosti s trhom, čo môže pomôcť stanoviť správnu cenu nájomného a nájsť spoľahlivých nájomníkov. Realitná kancelária vás môže tiež uchrániť pred právnymi problémami, pretože lepšie rozumie právnym aspektom prenájmu nehnuteľností a rizikám s prenájom súvisiacich. Ako som už spomenul, využitie služieb realitnej kancelárie je spojené s poplatkami, ktoré môžu v niektorých prípadoch znížiť vaše výnosy z prenájmu. Rozhodnutie medzi svojpomocným prenájmom a prenájmom cez realitnú kanceláriu záleží na vašich osobných preferenciách, skúsenostiach, schopnostiach a vášmu vzťahu k riziku. Je dôležité správne posúdiť svoje možnosti a urobiť informované rozhodnutie, ktoré bude najlepšie vyhovovať vašim potrebám. Vybavenie bytu: Zariadený, nezariadený, alebo zariadený čiastočne?  Stav a vybavenie bytu je jedným z kľúčových faktorov, ktorý výrazne ovplyvňuje vaše možnosti pri hľadaní vhodného nájomníka. Zariadený, nezariadený alebo čiastočne zariadený byt ponúkajú rôzne možnosti a príležitosti, pričom všetky majú svoje výhody a nevýhody. Ak sa rozhodujete, ako svoj byt vybaviť, mali by ste zohľadniť viacero faktorov. Tým hlavným je otázka, aká by mala byť vaša cieľová skupina nájomníkov. Ďalej sú to aktuálne trhové trendy a požiadavky nájomníkov, vaše finančné možnosti a ochota investovať do vybavenia nehnuteľnosti. Zariadený byt Zariadené byty sú obľúbené najmä u mladších nájomníkov alebo ľudí, ktorí sa chcú presťahovať do vašej lokality a nemajú ešte vlastný nábytok a základné vybavenie domácnosti. Ponúka komfort v podobe plne pripraveného bývania bez potreby veľkých investícií do zariadenia. Taktiež za zariadený byt môžete požadovať vyššie nájomné. Na druhej strane, ako prenajímateľ musíte rátať s väčšími nákladmi na údržbu a v prípade poškodenia nábytku aj s jeho výmenou. Nezariadený byt Nezariadený byt naopak ponúka nájomníkovi možnosť upraviť si byt podľa vlastných predstáv a preferencií. To môže byť atraktívne pre dlhodobých nájomníkov alebo jednotlivcov či rodiny, ktoré už vlastnia nábytok. Ako prenajímateľ tak máte nižšie náklady spojené s vybavením a údržbou bytu. Výzvou však môže byť nájdenie nájomníka, ktorý je ochotný a schopný zariadiť byt sám. Čiastočne zariadený byt Čiastočne zariadený byt je kompromis medzi oboma možnosťami. Tento typ bytu môže ponúkať základné vybavenie ako sú kuchynské spotrebiče, skrine alebo posteľ, zatiaľ čo zvyšok nábytku si nájomník zabezpečí sám. Táto voľba môže byť atraktívna pre širokú škálu nájomníkov a ponúka dobrý kompromis medzi investíciami do vybavenia a možnou výškou nájomného. Pri rozhodovaní medzi týmito možnosťami je dôležité zohľadniť aktuálnu trhovú situáciu a preferencie potenciálnych nájomníkov. Rozhodnutie by malo byť založené na dôkladnej analýze a zvážení všetkých výhod a nevýhod. Ako už bolo spomenuté, za hlavný faktor pri tomto rozhodovaní považujem správne určenie cieľovej skupiny nájomníkov. Kto je váš ideálny nájomník a ako stanoviť výšku nájomného V oblasti prenájmu nehnuteľností existuje veľa typov nájomníkov. Od študentov, mladé páry, profesionálnych pracovníkov zo zahraničia, viacpočetných rodín, až po seniorov. Každá skupina má svoje špecifické potreby a očakávania, či už ide o polohu bytu, jeho veľkosť, vybavenie domácnosti, možnosti dopravného spojenia, občiansku vybavenosť alebo ponuku služieb v blízkom okolí. Váš ideálny nájomník by mal byť ten, ktorý najlepšie zodpovedá dispozícii, podlahovej ploche, vybaveniu, možnostiam a špecifikám vášho bytu a zároveň vašim očakávaniam. Rozhodovacie kritériá pri výbere nájomníka by mali zahŕňať schopnosť platiť nájomné riadne a včas, dôveryhodnosť, stabilný zdroj príjmu, dodržiavanie pravidiel týkajúcich sa udržiavania a starostlivosti o byt a prípadne aj dobré referencie od predošlých prenajímateľov. Je dôležité si uvedomiť, že diskriminácia na základe národnosti, rasy, veku, rodinného stavu, pohlavia, sexuálnej orientácie, náboženstva, zdravotného postihnutia a ďalších charakteristík je síce neetická, no napriek tomu musíte veľmi dobre zvážiť, komu svoj byt prenajmete. Ako stanoviť výšku nájomného? Stanovenie výšky nájomného je dôležitým faktorom, ktorý ovplyvňuje atraktivitu vášho bytu pre potenciálnych nájomníkov. Existuje niekoľko kritérií, ktoré by ste mali zohľadniť: Trhová hodnota: Analyzujte trh v lokalite, kde sa váš byt nachádza a porovnajte ceny s podobnými nehnuteľnosťami. Zohľadnite polohu, veľkosť, stav a vybavenie bytu. Viac informácií o trhovej hodnote môžete nájsť v našom článku Aktuálna cena bytu: Pohľad na trh nehnuteľností. Vaše náklady: Zahrňte všetky náklady spojené s vlastníctvom a správou bytu, ako sú splátky hypotéky, poplatky za správu bytového domu, údržba a opravy, energie, televízia a internet, dane a ostatné poplatky. Áno, pracujte aj so splátkou svojej hypotéky. Je potrebné si však uvedomiť, že hľadáte aktuálnu trhovú hodnotu vášho bytu. A úprimne treba povedať, že vašich potenciálnych nájomníkov nezaujíma, koľko za hypotéku platíte. Trhový sentiment: Pokiaľ je na trhu vysoká ponuka a nízky dopyt, môžete zvážiť nižšie nájomné, aby ste boli konkurencieschopnejší. Ak je na trhu nízka ponuka a vysoký dopyt, môžete si dovoliť nastaviť nájomné vyššie. Vaše finančné očakávania: Určite máte predstavu o tom, koľko by vám prenájom bytu mal priniesť. Zohľadnite všetky faktory a určite, či sú vaše očakávania reálne. Pri stanovení výšky nájomného je potrebné nájsť rovnováhu medzi ziskom a konkurencieschopnosťou na trhu. Je dôležité pravidelne sledovať trh a primerane sa prispôsobiť meniacim sa podmienkam. Praktické odporúčanie z praxe: Vysnívaným nájomcom každého prenajímateľa je ten, kto platí vždy načas, byt si prenajíma skutočne dlhodobo, stará sa oň lepšie, ako o svoj vlastný a prenajímateľ o ňom nevie, ako je rok dlhý. Aj takí sa dajú nájsť, verte mi. Aby ste však našli takéhoto nájomcu, potrebujete mať možnosť si vyberať. A ideálne hneď z niekoľkých záujemcov. Preto mám jedno praktické a fungujúce odporúčanie. Pokiaľ máte pocit, že po dôkladnej analýze je horná hranica možného nájomného povedzme 800 eur, odporúčam nastaviť ponukovú cenu voči trhu na úrovni napr. 760 eur. Takto sa vám ozve viac záujemcov a budete mať možnosť si vyberať, čo je vašim cieľom. Okrem toho váš nový nájomník nebude mať potrebu sa po 3 mesiacoch obzerať po niečom lacnejšom a bude si fakt, že má férové nájomné vážiť natoľko, že sa aj o samotný byt bude dôkladne starať. Dlhodobý alebo krátkodobý: Typy prenájmu a ich výhody Prenájom bytov sa vo všeobecnosti delí na dve kategórie: dlhodobý a krátkodobý. Obe formy prenájmu majú svoje špecifické výhody a nevýhody, ktoré by ste mali zohľadniť pri rozhodovaní, aký typ prenájmu je pre vás najlepší. Dlhodobý prenájom Dlhodobý prenájom, čo je obvykle prenájom na obdobie dlhšie ako jeden rok (spravidla dohodnutý na dva a viac rokov), je majiteľmi často preferovanou voľbou. Tento typ prenájmu prináša určitú predvídateľnosť a stabilitu na dlhšie obdobie, keďže za ideálnych podmienok máte zabezpečený príjem počas celej doby nájmu. Pokiaľ máte dobrých nájomníkov, dlhodobý prenájom môže byť pomerne bezstarostný. Nájomníci, ktorí sa rozhodnú pre dlhodobý prenájom, sú obvykle záujemcovia o stály domov a starajú sa o byt tak, ako by bol ich vlastný. Nevýhodou môže byť, že ak narazíte na problémových nájomníkov, môže byť zložitejšie týchto nájomníkov vysťahovať. Krátkodobý prenájom Pod krátkodobým prenájmom mám v tomto prípade na mysli prenájom bytu nájomníkom najviac na 2 roky, nie poskytovanie ubytovacích služieb, ako napr. prenájom bytu cez Airbnb. Zmluva o krátkodobom prenájme prináša viac výhod prenajímateľovi a uzatvára sa na dobu určitú – konkrétne najviac na dva roky. Nájomný vzťah vyplývajúci zo zmluvy o krátkodobom prenájme môžete s tým istým nájomníkom predĺžiť ešte 2 krát na dva roky. Airbnb a podobne Krátkodobý prenájom, čo je prenájom na niekoľko nocí až niekoľko mesiacov, je populárny najmä v turistických oblastiach alebo veľkých mestách. Výhodou krátkodobého prenájmu je flexibilita – môžete meniť ceny nájmu podľa sezóny alebo dopytu a môžete využiť byt, keď nie je prenajatý. Krátkodobý prenájom tiež často prináša vyššie príjmy na noc v porovnaní s dlhodobým prenájom, avšak treba zohľadniť aj vyššie náklady spojené s častejším upratovaním, správou rezervácií a potenciálnou neistotou obsadenosti. Na druhej strane, krátkodobý prenájom môže byť náročný na správu a údržbu. Každý nový nájomník môže priniesť nové výzvy a neistotu, pričom vyššia obrátkovosť tiež znamená viac práce s prípravou bytu pre ďalších nájomníkov. V konečnom dôsledku, rozhodnutie medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom závisí na vašich individuálnych cieľoch a okolnostiach. Každý typ prenájmu ponúka rôzne výhody, a najlepšia voľba pre vás bude závisieť na faktoroch ako je lokalita bytu, vaše finančné očakávania, ako aj na čase a energii, ktorú ste ochotní venovať správe prenájmu. Nájomná zmluva: Váš najlepší priateľ pri prenájme Nájomná zmluva je právny dokument, ktorý určuje podmienky, za ktorých a akým spôsobom môže nájomník používať nehnuteľnosť, ktorá je vlastníctvom prenajímateľa. Je to kľúčový prvok v procese prenájmu bytu a je nevyhnutné venovať mu náležitú pozornosť. Nájomná zmluva by mala byť jasná a presná. Mali by ste si byť istí, že obidve strany rozumejú všetkým podmienkam a záväzkom. Nájomná zmluva by mala obsahovať aspoň nasledujúce údaje: identifikáciu zmluvných strán, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu, popis stavu prenajatej nehnuteľnosti, príslušenstva a vybavenia bytu, dobu trvania nájmu, výšku nájomného a možnosti jednostranného zvýšenia nájomného, podmienky platby, práva a povinnosti oboch strán, a podmienky ukončenia zmluvy. Ak je nájom dohodnutý na dobu neurčitú, musí sa uviesť minimálna doba nájmu. Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, musí byť uvedený aj dátum jej ukončenia. Informácia o tom, ako a kedy môže byť zmluva ukončená je dôležitou súčasťou nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva môže obsahovať aj ďalšie klauzule upravujúce povinnosti nájomníka ohľadom údržby bytu, sankcie v prípade neplnenia povinností nájomníkom ako aj úpravu zmluvného vzťahu pri prípadnom predaji nehnuteľnosti. Rozhodne vám odporúčame obrátiť sa na právnika alebo realitnú kanceláriu pri vypracovávaní nájomnej zmluvy. Budete si tak istí, že všetky aspekty sú správne pokryté na mieru vašej situácie a možností a sú v súlade so slovenským právom. Nájomná zmluva je skutočne vašim najlepším priateľom pri prenájme predstavuje právnu ochranu pre vás aj vašich nájomníkov a zabezpečuje, že všetky strany jasne rozumejú svojim právam a povinnostiam. Téme nájomnej zmluvy sa budeme podrobne venovať v pripravovanom samostatnom článku. Inzerovanie bytu: Ako osloviť potenciálnych nájomníkov? Efektívne inzerovanie je kľúčovým nástrojom pri oslovení dostatočného počtu potenciálnych záujemcov o prenájom bytu. Prvým a najdôležitejším krokom je určiť si cieľovú skupinu potenciálnych nájomníkov. S týmito informáciami môžete potom pripraviť inzerát, ktorý oslovi práve túto cieľovú skupinu. Správne inzerovanie bytu zahŕňa viacero aspektov. Tým úplne základným je mať kvalitné a reprezentatívne fotografie bytu. Ich prostredníctvom sa vzbudzuje prvý dojem a potenciálnym nájomníkom poskytnú jasné a úplné vizuálne informácie o ponúkanom byte. Fotografie by mali byť dostatočne jasné, farebné a byt by mal byť na nich uprataný a prívetivý. Kvalitná fotografická prezentácia pomôže značne zvýšiť záujem o váš byt. Súčasťou inzerátu by mala byť aj podrobná charakteristika bytu. Zahŕňa informácie o jeho podlahovej ploche, dispozícii, výbave, lokalite, výške nájmu, ale aj o dostupnosti občianskej vybavenosti a možnosti dopravy. Táto časť inzerátu by mala byť zrozumiteľná, stručná a pravdivá. Vhodné je uviesť, aké sú vaše očakávania od nájomníkov, napríklad nefajčiar, bez domácich zvierat, alebo maximálny počet osôb v byte. Práve výber správnej platformy pre inzerovanie je rozhodujúci. Máte na výber mnoho realitných portálov, ktoré sú bežne využívané pre občianske inzeráty nehnuteľností na prenájom. Najpopulárnejšie sú napríklad Nehnuteľnosti.sk, Reality.sk, Bazos.sk a ďalšie. Môžete tiež využiť sociálne siete. Pri výbere platformy by ste mali zohľadniť, ktorá je navštevovaná vašou cieľovou skupinou. Nezabudnite aktualizovať a sledovať váš inzerát. Odpovedajte na otázky a sledujte pripomienky, ktoré môžu potenciálni nájomníci mať. Taktiež je dobré pravidelne obnovovať inzerát, aby nezanikol v mori ostatných ponúk. Významným faktorom úspechu je aj rýchlosť reakcie na záujemcov. Čím skôr odpoviete na otázky a ponúknete možnosť obhliadky, tým väčšiu šancu máte, že váš byt bude prenajatý v krátkom čase. Efektívne inzerovanie je významným krokom na ceste k úspešnému prenájmu bytu. Stratégie pre výber správneho nájomníka: Čo všetko je potrebné zvážiť Pri prenájme bytu je jednou z najdôležitejších úloh výber správneho nájomníka. Úspešný prenájom závisí výrazným dielom na tom, aký typ nájomníkov do svojho bytu pustíte. Nielenže si chcete byť istí, že nájomník bude platiť nájomné včas a starostlivo zaobchádzať s vaším majetkom, ale rovnako je dôležité, aby bol spoľahlivý a aby ste s ním, podľa možností, mali dobrý a úprimný vzťah. Pri výbere nájomníka je dôležité zvážiť niekoľko aspektov. Predovšetkým by ste mali preveriť jeho finančnú situáciu a schopnosť platiť nájomné. Je vhodné požiadať o potvrdenie o príjme, pracovnú zmluvu, alebo inú formu potvrdzujúcu jeho schopnosť platiť nájomné včas. Môžete tiež požiadať o referencie od predchádzajúcich prenajímateľov, ktoré vám poskytnú obraz o tom, ako nájomník zvládal platby a ako sa staral o byt. Odporúčam tiež preveriť si daného človeka na centrálnom registri exekúcií. Pokiaľ vám daný človek tvrdí, že s platbami nikdy žiadny problém mať nebude a nachádza sa v tomto registri, pravda bude zrejme niekde inde. Výborným zdrojom informácií o tom, aký život váš potenciálny nájomník vedie a ako sa asi bude starať o váš byt sú sociálne siete. Pokiaľ vidíte daného človeka ako si každý víkend užíva divokú párty na inom byte, dá sa predpokladať, že jeden z najbližších víkendov to bude váš byt. Komunikácia je tiež kľúčovým faktorom. Nájomník, ktorý je otvorený, komunikatívny a zdá sa byť spoľahlivý, je často lepšou voľbou ako nájomník, ktorý je uzavretý alebo vyhýbavý. Dobré je tiež vopred sa dohodnúť na spôsobe a frekvencii komunikácie. Je dôležité brať do úvahy aj to, či nájomník plánuje v byte dlhodobo bývať, alebo sa jedná o krátkodobý pobyt. Nájomníci, ktorí plánujú bývať dlhodobo, môžu byť výhodnejší z hľadiska stability a predvídateľnosti vášho príjmu z prenájmu. Od budúceho nájomníka vždy požadujte kauciu. Tento vratný vklad slúži ako zábezpeka pre prípadné škody spôsobené nájomníkom. Okrem toho všetkého je samozrejme potrebné, aby váš potenciálny nájomník preukázal svoju totožnosť dokladom totožnosti. Dôležitý postreh z praxe: Pokiaľ vám človek tvrdí, že nebude problém s platbami, že sa bude o byt dôkladne starať a zostane u vás „navždy“, avšak má problém vám predložiť svoj doklad totožnosti, alebo sa cítiť priam dotknutý, že od neho vyžadujete predložiť jeho pracovnú zmluvu utekajte. Toto nie je váš vysnívaný nájomník. Každý poctivý a úprimný nájomník totiž vie, do akého vzťahu ide a je mu jasné, že tak ako on chce mať zabezpečené pohodové a príjemné bývanie, tak aj vy potrebujete mať istotu v tom, komu svoj hodnotný majetok zveríte. Ako vidíte, výber správneho nájomníka je komplexný proces, ktorý vyžaduje značné úsilie a pozornosť. Zodpovedný prístup a dôkladné preverenie potenciálnych nájomníkov je kľúčom k minimalizácii rizika budúcich problémov. Starostlivosť o nájomníka: Prečo je to dôležité? Starostlivosť o nájomníka je často podceňovanou súčasťou prenajímania bytu. Dobré vzťahy s nájomníkmi môžu byť rozhodujúce pre bezproblémový prenájom. Ale prečo je starostlivosť o nájomníka taká dôležitá? Prvým a základným dôvodom je, že spokojný nájomník je spoľahlivejší. Ak sa nájomník cíti v byte dobre a vie, že sa o neho prenajímateľ stará, je pravdepodobnejšie, že bude platiť nájomné včas, bude starostlivo zaobchádzať s bytom a jeho zariadením a bude dodržiavať podmienky nájomnej zmluvy. Okrem toho môže dobrý vzťah s nájomníkom viesť k dlhodobejšiemu prenájmu. Pri nájomníkoch, ktorí sú spokojní s bytom a prenajímateľom, je menej pravdepodobné, že budú aktívne hľadať iné miesto na bývanie. Toto môže prenajímateľovi ušetriť čas a peniaze spojené s hľadaním nových nájomníkov a prípadným obdobím, keď byt ostane neobsadený. Starostlivosť o nájomníka tiež zahŕňa rýchlu a efektívnu reakciu na prípadné problémy alebo opravy. Keď sa v byte niečo pokazí, prenajímateľ by mal čo najskôr zabezpečiť opravu. Tým sa nielen zlepšuje život nájomníka, ale tiež sa chráni funkčnosť samotného vybavenia bytu. V neposlednom rade, dobrá komunikácia s nájomníkom môže výrazne zlepšiť vzájomný vzťah a pomôcť predísť nedorozumeniam alebo konfliktom. Prenajímateľ by mal byť pre nájomníka dostupný, ochotný vysvetliť podmienky nájmu a diskutovať o prípadných otázkach alebo problémoch v súvislosti s užívaním bytu. Je nutné poznamenať, že starostlivosť o nájomníka by nemala byť podceňovaná. Je to kľúčová súčasť obojstranne výhodného nájomného vzťahu, ktorá môže výrazne prispieť k spokojnosti nájomníka a tým nie len k stabilite nájomného vzťahu, ale aj ochranu hodnoty bytu. Prenajímateľ, ktorý sa stará o svojich nájomníkov, je na dobrej ceste k dlhodobo úspešnému a bezproblémovému prenajímaniu svojej nehnuteľnosti. Dane a prenájom bytu: Čo je potrebné vedieť? Prenájom bytu vám ako prenajímateľovi generuje príjem, a ako každý príjem, aj tento je potrebné zdaniť. Existujú však určité špecifické aspekty daní týkajúce sa prenájmu bytov, s ktorými by ste sa mali oboznámiť. Problematika daní je pomerne rozsiahla a prekračuje účel tohto článku a preto sa téme daní z prenájmu nehnuteľnosti budem podrobnejšie venovať v pripravovanom článku. Je dôležité poznamenať, že daňová legislatíva sa pomerne často mení a preto vám v každom prípade odporúčam poradiť sa s účtovníkom alebo daňovým poradcom. Postup pri skončení nájomného vzťahu Skončenie nájomného vzťahu je dôležitou etapou prenájmu bytu a je rovnako dôležité ako jeho začiatok. Tento proces môže byť zložitý a vyžaduje jasné porozumenie právnym predpisom a nájomným zmluvám. Skončenie nájomného vzťahu môže byť iniciované buď nájomcom, alebo prenajímateľom. Záleží na tom, ktorá zo zmluvných strán chce nájom ukončiť. V prípade, že to chce urobiť nájomca, musí poslať písomnú výpoveď. Výpovedná doba je upravená v ustanoveniach nájomnej zmluvy. Dĺžka výpovednej doby sa môže líšiť, ale zvyčajne je to jeden až tri mesiace. Pri výpovedi zo strany prenajímateľa môže byť proces ukončenia nájomného vzťahu komplikovanejší. V závislosti od druhu nájomného vzťahu a zákona podľa ktorého bola zmluva uzatvorená, sa môžu na nájomníka vzťahovať niektoré právne predpisy, ktoré ho zvýhodňujú, ako napr. podľa § 712 a nasl. Občianskeho zákonníka ustanovenia o tzv. bytových náhradách – v zmysle ktorých má nájomca pri výpovedi nájomnej zmluvy po splnení zákonných podmienok právo na poskytnutie bytovej náhrady. Právo ukončiť nájomný vzťah majú prenajímatelia zvyčajne v prípade vážnych porušení zo strany nájomcu, ako je napríklad neplatenie nájmu alebo poškodzovanie majetku. V prípade, že je nájom ukončený dohodou oboch zmluvných strán, je dôležité, aby bol byt odovzdaný v stave, aký bol zmluvne dohodnutý, zvyčajne stave, v akom bol prenajatý. To znamená, že akékoľvek poškodenie by malo byť opravené. Prípadné zmeny, ktoré nájomca v byte urobil, by mali byť vrátené do pôvodného stavu. Stav pri odovzdávaní a preberaní bytu by mal byť zdokumentovaný v odovzdávacom a preberacom protokole. A to pri začiatku nájomného vzťahu a teda rovnako aj pri jeho ukončení. Jedným z najdôležitejších bodov skončenia nájomného vzťahu je vrátenie zloženej kaucie. Prenajímateľ je povinný vrátiť kauciu nájomcovi, ak je byt odovzdávaný v dohodnutom stave a nájomca nie je v omeškaní s platbou nájomného. Je dôležité zdôrazniť, že právna stránka ukončenia nájomného vzťahu môže byť komplexná a komplikovaná. Je preto vždy dobré konzultovať jednotlivé kroky s realitnou kanceláriou alebo právnikom. Čo robiť, keď sa vyskytnú problémy s nájomníkom? Napriek starostlivému výberu a dôkladnému screeningu nájomníkov sa môžu vyskytnúť situácie, kedy vzniknú problémy. Môže ísť o situácie, najčastejšie napríklad oneskorené platby, poškodzovanie vybavenia bytu, alebo porušovanie pravidiel stanovených v nájomnej zmluve. Ako by ste mali tieto situácie správne riešiť? Už pri prvých náznakoch problémov je dôležité komunikovať. Nájomník si nemusí byť vždy vedomý, že robí niečo nesprávne, prípadne môže mať legitímne dôvody pre oneskorené platby. Telefonický rozhovor alebo osobné stretnutie môže pomôcť zvládnuť alebo vyriešiť problém a zabrániť jeho eskalácii. Ak však komunikácia neprináša výsledky a problémy pretrvávajú, je na mieste konať a upovedomiť nájomníka o krokoch, ktoré budú nasledovať, ak do stanoveného termínu nebude sporná záležitosť v zmysle dohody vyriešená. Následne je potrebné aplikovať postupy v rámci zákonných možností, ktoré ako prenajímateľ máte – pri porušovaní podmienok nájomnej zmluvy je možné uplatniť výpoveď zmluvy. Tá musí byť písomná a musí obsahovať dôvody výpovede a musíte pri nej dodržať dohodnutú výpovednú lehotu. Na pokrytie nákladov škody spôsobenej na vybavení bytu môžete použiť už spomínanú kauciu, ktorú vám nájomník zložil pri podpise zmluvy. V prípade vážneho porušenia zmluvy, ako je neplatenie nájomného alebo výrazné poškodenie bytu a jeho zariadenia nad rámec zaplatenej zábezpeky, je možné domáhať sa svojich nárokov na súde. To by však malo byť posledným riešením, pretože súdne konanie je časovo a finančne náročné. Odporúčam vám požiadať o pomoc odborníka na právne otázky súvisiace s vzniknutými problémami pri prenájme, ktorý vám poradí, ako správne postupovať. Je dôležité vždy konať v súlade so zákonom a zachovať profesionálny prístup. Vždy si dobre premyslite svoje kroky a neváhajte vyhľadať odbornú pomoc. Vypratanie bytu: Posledná možnosť pri problémoch s nájomníkom S prenájmom bytov sú spojené rôzne výzvy a nástrahy, pričom jednou z najťažších situácií môže byť potreba vypratať byt po nájomníkovi. Toto je krajným riešením, ktoré sa uplatňuje, keď sú porušené podmienky nájomnej zmluvy a iné možnosti riešenia problémov s nájomníkom sa ukázali ako neúčinné. Ale ako prebieha tento proces a čo je potrebné vedieť? Vypratanie bytu je citlivý proces, ktorý sa musí uskutočňovať v súlade so zákonom. Nie je možné jednoducho vstúpiť do bytu a odniesť veci patriace nájomníkovi. Na to je potrebné získať súdny príkaz. Pokiaľ nájomník nereaguje na výpoveď, alebo sa proti nej odvoláva, je potrebné začať súdne konanie. Ak už máte súdne rozhodnutie, je potrebné kontaktovať exekútora. Ten bude vykonávať súdne rozhodnutie, čo zahŕňa výkon vypratania bytu. Je dôležité, aby ste sa tohto procesu nezúčastnili sami, pretože by ste mohli porušiť práva nájomníka a vystaviť sa tak riziku právneho postihu. V prípade, že nájomník bytu po sebe nechal veci, je potrebné konať opatrne. Predmety osobnej potreby, ako sú doklady, fotografie a podobne, nesmiete jednoducho zničiť alebo vyhodiť. Tieto veci je potrebné uschovať, zabezpečiť proti odcudzeniu a umožniť bývalému nájomníkovi ich vyzdvihnúť. Rovnako je dôležité dbať na to, aby ste byt po vyprataní predchádzajúceho nájomníka uviedli do stavu, ktorý umožní jeho ďalší prenájom. To znamená, že je potrebné zabezpečiť jeho dôkladné upratanie, vyčistenie, opravy poškodení či výmenu opotrebovaného alebo zničeného zariadenia. Vypratanie bytu je náročný proces, ktorý vyžaduje starostlivú prípravu a dôsledné dodržiavanie zákonných predpisov. Pri tomto procese je vždy dobré konzultovať postup s právnikom alebo odborníkom na prenájom nehnuteľností, aby ste zabezpečili, že všetky kroky budú v súlade so zákonom a že chránite svoje práva ako majiteľ bytu a zároveň neporušujete práva nájomníka. Za každých okolností vám odporúčam vyhnúť sa hlbším sporom s nájomníkom, aj za predpokladu, že ste v práve a to dokonca aj vtedy, ak vám vznikla finančná škoda. Riešenie sporov súdnou cestou sa môže stať vašou nočnou morou a bude vás stáť mnoho času aj financií. Dôrazne odporúčam odložiť ego bokom, dohodnúť sa s nájomníkom a ukončiť nájomný vzťah aj vtedy, ak by vás to malo stáť odpustenie vzniknutých záväzkov alebo dokonca zaplatenie ubytovania niekde inde. Záver Výnos z prenájmu, teda pomer medzi ročnými nájomnými príjmami a hodnotou nehnuteľnosti, je základným ukazovateľom efektívnosti investície do prenájmu bytu. Pri jeho výpočte je nutné zohľadniť aj náklady spojené s údržbou, daňami, poistením a ďalšími poplatkami. Variabilitu výnosu môžu ovplyvniť lokalita, typ bytu či aktuálne trhové podmienky. Z hľadiska investora je ideálne hľadať nehnuteľnosti s výnosom z prenájmu medzi 3-8%, pričom je dôležité, aby bol tento výnos vyšší ako úroková sadzba za hypotéku. NECHCETE MAŤ S PRENÁJMOM STAROSTI?Pokojne sa nám ozvite, radi sa o váš prenájom postaráme.CHCEM PRENAJAŤ NEHNUTEĽNOSŤ Autor: Milan ČIERŤAŽSKÝ Milan je syn, manžel a otec. Rodina je pre neho základ spokojného života, zároveň však aj úspešného podnikania. Preto vedie svoj rodinný realitný Tím CIERTAZSKY. Realitný biznis je jeho vášňou aj životným štýlom. Špecializuje sa na hodnotu a predaj nehnuteľností. Pričom verí, že iba nadštandardný prístup ku každému predaju, dokáže prinášať nadštandardné výsledky. Čo vo finále vytvára nadštandardné vzťahy s klientmi. Príspevok Prenájom bytu je zobrazený ako prvý na ČIERŤAŽSKÝ.

Web: ČIERŤAŽSKÝ · A-čková realitná kancelária v Bratislave
Aktualizované: 28.9.2024

prejsť na článok

Prenájom bytu

Na prenájom 2-izbový byt v centre Dubnice nad Váhom

Uvažujete nad kúpou bytu?

2-izbový byt, Banská Bystrica, Komenského [637]

Lákanie do bytu

Rekonštrukcia a prestavba bytu Bratislava Staré mesto ul. Fraňa Kráľa